서울시가 주택시장의 주요 실수요자들로 꼽히지만, 적은 자산규모와 낮은 청약가점, 대출규제로 다각도의 어려움에 직면한 3040 세대의 내 집 마련 기회를 열기 위한 분양주택 확대 정책을 추진한다.

서울시는 공공재개발 활성화와 유휴부지 발굴을 통한 복합개발 등을 병행 추진해 ‘28년까지 공공‧민간 분양 물량을 아울러 총 11만호의 주택(공공재개발 2만, 유휴부지발굴 및 복합화 3만, 공공참여형 고밀재건축 5만, 규제완화 등 1만)을 추가 공급하겠다고 밝혔다.

이번에 새로 도입된 ‘공공참여형 고밀재건축’은 공공(SH‧LH)이 참여하여 도시규제 완화 등을 통해 주택공급 확대를 위한 방식으로서, 정부와 협의하여 추진할 예정이다.

서울시는 4일(화) 오후 별도의 브리핑을 갖고 이날 오전 기획재정부‧국토교통부 등 관계기관과 합동으로 발표한 ‘주택공급 확대방안’에 대한 세부 공급계획을 발표했다.

정부와 서울시가 발표한 주택공급 확대방안은 지난 7.10일 정부 관계기관 합동으로 발표한 「주택시장 안정 보완 대책」의 후속조치로, 경제부총리를 단장으로 하는 주택공급확대 TF와 실무기획단 (국토부 1차관 주재) 운영을 통해 세부 주택공급 방안을 심도 있게 논의한 결과다.

서울시는 시 주택공급의 중요 축인 청년‧신혼부부‧서민을 위한 공공임대주택은 차질 없이 지속 공급하되, 3040 실수요자들이 원하는 신규 아파트 분양 물량을 늘려 저렴하게 공급하기 위한 다각도의 방안을 강구했다고 밝혔다.

서울시 주택정책 확대는 ①공공재개발 활성화 ②유휴부지 발굴 및 복합화 ③공공참여형 고밀재건축 사업 추진 ④지분적립형 분양주택, 크게 4가지로 추진된다.

첫째, 서울시는 ‘공공재개발사업’을 통해 ’23년까지 총 2만호 주택을 추가 공급한다.

 ‘공공재개발사업’은 공공시행자(SH‧LH 등)가 재개발사업, 주거환경개선사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업으로 지난 5.6대책에 처음 도입됐다. ▴도시규제 완화(용도지역 및 용적률 상향 등) ▴사업성 보장 ▴사업비 지원 ▴신속한 인허가, 크게 4가지의 공적지원을 받게 된다.

특히 서울시는 당초 대상에 포함되지 않았던 정비예정구역, 정비해제구역까지 범위를 확대하였다고 밝혔다.

구역지정 절차를 진행 중인 곳(22곳)과, 사업성 부족 등으로 해제된 지역(176곳)도 서울시 신규 정비구역 지정요건에 부합한다면 ‘공공재개발 사업’으로 함께 검토할 수 있게 됐다.

또한, 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요함에도 사업성 부족 등으로 장기 정체중인 사업장 등에도 사업추진 동력을 부여할 것으로 기대하고 있다.

SH공사와 함께 해당 지역의 주민 누구나가 참여할 수 있는 ‘찾아가는 설명회’를 이달부터 본격 개최할 계획이다. 기존 재개발구역은 8.13 동대문구를 시작으로 자치구별 설명회를 열고, 재개발구역으로 절차를 받고 있던 신규 정비 예정구역도 8.14 합동설명회를 개최할 예정이다.

서울주택도시공사는 공공재개발 사업 활성화를 위해 지난 5월 ‘공공재개발부’를 신설(10명)했으며, 서울시도 곧 ‘공공재개발 전담 T/F’를 신설할 예정이다.

둘째, 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발 해 청년․신혼부부를 위한 주택으로 공급하는 사업도 확대한다. 이번 대책에 포함되어있는 서울시에서 제안한 총 11개 단지는 ‘23년까지 1.2만호를 공급하게 된다.

저이용‧유휴부지 발굴사업지로는 시‧구유지를 활용하여 서울의료원, 면목행정복합타운 등 8개 사업지에 1만호를 공급하고, SH 보유부지인 마곡, 문정, 천왕 미매각 3개 사업지에 0.2만호를 공급한다.

이번 복합개발 사업은 그동안 택지개발에 기댄 공급방식에서 벗어나 다양한 주체의 협력을 바탕으로 청년·신혼부부 등 2030 세대의 젊은층과 고령화 시대에 대비한 소외계층의 주거복지에 방점을 두었다는 점에서 큰 의미가 있다.

서울시는 그동안의 임대주택 개념을 뛰어넘는 한층 업그레이드 된 품질의 공공주택을 공급하기 위해 사업초기부터 전문가로 구성된 TF를 구성하고, 자치구 등 관계기관과 긴밀한 협의를 추진해 나갈 계획이다.

셋째, 도심 가용지가 한정된 상황에서 재건축을 통한 주택공급을 위해 ‘공공참여형 고밀재건축’ 방식을 정부와 협의하여 추진할 계획이다

공공 참여란 소유자 2/3 동의하에 SH·LH 등이 공공관리자로 참여하여 사업 전 과정을 지원․관리하는 것을 의미하는데, 공공이 참여하는 유형은 ①공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식과, ②조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등으로 조합이 참여방식을 선택할 수 있다.

넷째, ‘지분적립형 분양주택’이라는 새로운 분양주택 모델을 도입해 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급 한다.

분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나누어 내 주택을 취득하는 방식이다. 입주 전에 분양대금을 완납해야하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어, 자산축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 기대된다.

소득기준은 정부의 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화할 계획이다. 도시근로자 월평균 소득의 150%로 완화하되, 자산은 부동산(토지+건물) 합산 21,550만원 이하, 자동차 2,764만 원 이하를 적용할 계획이다. 다만, 일부 무주택자를 위해 순위별 추점을 적용할 방침이다.

 ‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’이 있다. 운영기간은 분양가 기준으로 9억 원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억 원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.

공공분양모델 : 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 주택법 개정을 통해 우선적으로 추진하기로 했다. 이때 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실 거주 의무를 부여한다.

임대 후 분양모델 : 큰 틀에서 제도적 기반이 있고, 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식을 준비했다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이다.

올 상반기 SH에서 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡에 적용해보면, 지분적립형 분양주택에서는 분양가인 5억 원의 25%인 1억 2,500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7천5백만 원을 추가로 납입하면 된다.

다만, 운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 그러나 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다.

유사한 지역의 행복주택 공급사례를 기준으로 최초로 입주할 때 내야하는 임대료는 대략 보증금 1억, 월임대료 14만원 수준이다.

따라서 지분취득과 임대료를 합치면 실제로 수분양자가 부담해야 하는 금액이 나온다. 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억 2,500만원을 내면 되며, 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용은 약 6천만 원 내외(연평균 1,500만원 수준)이다.

목돈이 부족한 경우 임대보증금 일부를 월세로 전환할 수 있으며, 최대 절반을 전환하면 총 부담액은 1억7천만 원으로 줄어든다. 대신 월임대료는 31만원으로 늘어난다.

서울시는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 추가로 지분을 취득할 때, 최초분양가에 정기예금금리 정도만을 가산해 받기로 했다. 지분을 분양받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다. 지난 정책들에서 분양전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가를 고려한 조치다.

전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해진다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다.

이때 공공은 정상가격 여부만을 판정한 후 매각동의하도록 할 방침이다. 이렇게 하면 개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요의 유입을 차단하고 자연스럽게 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다. 또한 거주기간이 장기화되면 주택거래 빈도가 감소해 가격을 안정화시키는 효과도 노릴 수 있다는 게 시의 설명이다.

지분적립형 분양주택은 해외에서도 이미 시행중이다. 영국의 '지분공유제(shared ownership)'를 시행 중이고, 다른 나라에서도 유사 정책을 시행중에 있다. 기존 운영사례를 분석해 장점을 살리고 문제점들을 보완해 우리나라 실정에 맞게 발전시키고자 했다.

영국은 실거주자가 25% 단위로 지분을 ‘시세’로 취득할 수 있으며, 나머지 지분은 주택가격의 약3%에 해당하는 임대료를 내고 있어 민간 주택에 가까운 정책으로 서민에게는 부담이 된다.

서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획이다. 향후 민간에도 확산돼 3040세대가 보다 저렴한 가격으로 장기보유 할 수 있는 주택이 보다 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 적극 요청할 계획이다.

서정협 서울시장 권한대행은 “이번 주택공급 확대 방안은 중앙정부와 서울시가 주택시장 안정화라는 민생 최대 난제를 해결하기 위해 함께 머리를 맞대고 고민한 결과.” 라며 “공공재개발 등 그간 정체되어 있던 정비사업을 활성화해 주택시장에 주택공급이 충분하다는 신호를 줄 수 있기를 기대한다. 특히 서울시와 SH공사가 새롭게 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 주택 실수요자에게 내집 마련의 희망이 되고 민간에도 확산돼 저렴한 가격으로 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 대폭 확대될 것이다. 주택분양 시장에 ‘집은 사는 것이 아닌 사는 곳’이라는 인식의 전환을 가져올 수 있는 분양모델의 표준이 되기를 바란다.”고 말했다